Welchen Mietvertrag soll ich nehmen?

Jeder kann und darf zwar den Vertragsvordruck verwenden, den er haben will. Wir empfehlen jedoch, die bewährten Gelben Formulare des Landesverbandes Haus & Grund Westfalen zu verwenden.

Auf den Geschäftsstellen der örtlichen Haus- und Grundeigentümervereine sind alle drei Typen von Mietverträgen erhältlich (Änderungen jederzeit vorbehalten).
  • Der bekannte Gelbe Wohnraummietvertrag,
  • der Blaue Garagenmietvertrag,
  • oder der Weiße Gewerberaummietvertrag (mit rotem Sicherheitsstreifen)
Um Manipulationen oder gar Fälschungen zu erschweren, sind alle drei Mietverträge im Format DIN-A-4 noch zusätzlich mit einem metallisch glitzernden Hologramm unten rechts auf der Titelseite ausgestattet, welches das Haus-und-Grund-Symbol zeigt. Fehlt diese metallische Folie von ca. drei Zentimeter Durchmesser oder ist nur ein schwarzer Kreis zu sehen, handelt es sich um eine rechtswidrige Nachahmung.
  • Weiterhin sind noch die Formblätter „Mieterselbstauskunft”
  • und „Wohnungsabnahmeprotokoll” erhältlich
    (Änderungen jederzeit vorbehalten).

Hinweis: Die von dieser Internetseite aufrufbaren Links zu den Mietveträgen, der Mieterselbstauskunft und dem Wohnungsabnahmeprotokoll dienen nur dem Zweck, dem Leser dieser Internetseite einen ungefähren Eindruck davon zu geben, wie diese Verträge bzw. Formblätter aussehen. Diese Links dienen nicht dazu, diese Formblätter auszudrucken.

Ausgedruckt werden können die Formblätter Mieterselbstauskunft und Wohnungsabnahmeprotokoll aber von den örtlichen Vereinen unseres Landesverbandes.
 

Nachstehend nun die wichtigsten Punkte, die beim Abschluß eines Mietvertrages zu beachten sind:
 

Mietabschluss, eine wahre Kunst !

Der Abschluss eines Mietvertrages ist angesichts einer überreichlichen Gesetzgebung sowie einer ausgeuferten Rechtsprechung zu einer wahren Kunst geworden. Reichte noch im Jahre 1870 ein in großer Schrifttype gesetztes zweiseitiges Formular aus, so ist heutzutage unter zwölf Seiten (engzeilig und in kleiner Schrift) nichts mehr zu machen. Nachfolgend finden Sie daher eine Checkliste, anhand der Sie sich Schritt für Schritt durch das Dickicht unseres Mietrechts hindurcharbeiten können, damit zumindest die wichtigsten Einzelheiten des Mietvertrages korrekt vereinbart werden. Dabei wird chronologisch vorgegangen, von der Anbahnung über den Mietabschluss, die Spanne der eigentlichen Mietzeit hin bis zur Kündigung und Abwicklung des Mietverhältnisses.
Die Wohnung ist ein Wertobjekt; da will gut überlegt sein, an wen sie überlassen wird. Vor allem empfiehlt es sich, bei einer Tasse Kaffee mit dem Mieter ein zwangloses Gespräch zu führen. Daß dabei natürlich Menschenkenntnis und ein gesundes Gespür für feinste Nuancen erforderlich ist, liegt auf der Hand. Da schadet es nie, wenn neben dem Vermieter auch seine Frau an dem Gespräch teilnimmt. Wer sichergehen will, verwendet zusätzlich noch das Formular Mieterselbstauskunft. Es ist auf allen Geschäfststellen der Ortsvereine des Landesverbands Haus & Grund Westfalen zu erwerben.

Personalausweis des Mieters
Da es schon vorgekommen ist, daß der Mieter einen Bruder, vielleicht sogar Zwillingsbruder vorgeschickt hat, kann es nicht verkehrt sein, sich seinen Personalausweis oder Reisepass zeigen zu lassen. Daß der Führerschein kein Reisepass ist und den Personalausweis nicht ersetzen kann, dürfte sich mittlerweile herumgesprochen haben. Ebenso ungeeignet sind Studentenausweise, Angelscheine oder gar die Mitgliedskarte des örtlichen Schachclubs.

Wenn ein Altbau vermietet wird
Wenn ein Altbau aus der Kaiserzeit vermietet wird, können Schallschutz und Wärmedämmung nicht heutigen Anforderungen entsprechen. Daher wird dem Mieter schon in der Anbahnungsphase ein entsprechender Hinweis gegeben. Dieser findet sich dann später auch im schriftlichen Mietvertrag.

Hinweis auf Vertragsformular
Bevor überhaupt in die Vertragsverhandlungen eingetreten wird, muss eindeutig geklärt werden, daß der Mietvertragsschluss einzig und allein auf Grundlage dieses und jenes Vertragsformulars erfolgt. Beispielsweise so: „Bevor wir nun die Einzelheiten erörtern, möchte ich als Vermieter klarstellen, daß der Mietvertrag auf Grundlage des Formulars von Haus & Grund XYZ geschlossen wird. Ein solches Formular überreiche ich Ihnen hiermit, damit wir gemeinsam die einzelnen Abschnitte durchsprechen können.” Auf diese Weise wird verhindert, daß der Mieter beispielsweise einen mündlichen Mietabschluss, einzig und allein nach den Regeln des BGB behauptet. Denn das BGB ist außerordentlich mieterfreundlich (z.B. keine Umlage der Nebenkosten, Renovierung allein Sache des Vermieters). Natürlich kann auch ein beliebiges, anderes Vertragsformular, etwa aus dem Schreibwarengeschäft, verwendet werden. Das entscheidet der Vermieter nach eigenverantwortlicher Abwägung der Einzelfallumstände.

Bedenken Sie aber eins:
Die Mietverträge von Haus & Grund werden von langjährig erfahrenen Mietrechtsprofis verfasst. Daher werden in den Mietverträgen von Haus & Grund auch stets die neusten Gesetzesbestimmungen und Grundsatzurteile berücksichtigt. Das aber verlangt, daß die Haus & Grund - Mietverträge immer nur in kleiner Stückzahl gedruckt werden. Folglich fallen neben dem Mehraufwand durch die besonders sorgfältige Arbeit der Fachexperten auch erhöhte Druckkosten an. Aus diesem Grunde liegen die Preise der Mietverträge von Haus & Grund etwas über denen im Schreibwarenladen.
Allerdings kann es in Einzelfällen auch sinnvoll sein, den Vertrag etwa - nach vorheriger Klärung der Kostenfrage - durch einen Rechtsanwalt individuell erarbeiten zu lassen.

Mietobjekt genau beschreiben
Die Beschreibung, im Hause XYZ würde diese und jene Wohnung vermietet, reicht nicht. Es muss schon genau angegeben werden, in welcher Etage, ob zur Straße oder zum Hofe hin gelegen etc. Auch die vermieteten Nebenräume sind genau anzugeben. Und wenn es sich um einen Altbau handelt, kann der eingangs erwähnte Hinweis auf den naturgemäß geringeren Schall- und Wärmeschutz hier gut untergebracht werden, zumal bei geringeren Schallschutzwerten auch ein angemessen geringerer Mietzins vorliegen kann.

Flächenangabe oder nicht?
Häufiger Streit entsteht deshalb, weil die Quadratmeterangaben mit der tatsächlichen Wohnungsfläche nicht übereinstimmen.
Auch bei der Nebenkostenabrechnung kommt es immer wieder zu Streit, wenn Betriebskosten nach Wohnfläche umgelegt werden und hierbei solche Differenzen auftauchen.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24. März 2004 (Aktenzeichen VIII ZR 295/03) folgendes ausgeführt:
„Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.
Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.”
Um die Risiken im Zusammenhang mit der Wohnflächenangabe zu umgehen, enthält der Gelbe Mietvertrag von Haus und Grund keine Rubrik über die Wohnfläche.
Wer will, darf aber selbstverständlich die Wohnfläche im Mietvertrag vereinbaren. Die Gelben Mietverträge enthalten genug Platz dafür.
Und: Die Wohnfläche wird zwar zur Abrechnung der Betriebskosten gebraucht, zur Mieterhöhung nach Mietspiegel usw. Der Mieter darf folglich die Wohnfläche auch ohne weiteres erfahren; sie wird also nicht geheim gehalten. Wenn der Mieter z. B. ein paar Tage nach Einzug fragt, wie groß die Wohnung sei, kann man es ihm ohne weiteres sagen. Denn sie wird weder verschwiegen noch verheimlicht. Kenntnis und Vereinbarung der Wohnfläche sind nämlich ganz verschiedene Dinge. Das bedeutet, daß der Mieter die Wohnfläche zwar kennen darf, sie muss aber im Mietvertrag nicht vereinbart werden !
Es gibt kein Gesetz und keine Richtlinie, wonach eine Vereinbarung der Wohnfläche vorgeschrieben wäre. Das gilt für den preisfreien wie für den preisgebundenen Wohnraum. Dies hat die Wohnungsbauförderungsanstalt Nordrheinwestfalen, Heerdter Lohweg 35, in 40549 Düsseldorf mit Erlass vom 21.2.2003, Aktenzeichen: „101 6653 Reg.-Nr.735 sr” ausdrücklich bestätigt.

Praxistipp:
Wird eine Garage mitvermietet, dann kann diese nicht separat gekündigt werden. Die Garage genießt sozusagen denselben sozialen Schutz wie die Mietwohnung (Beschluss des OLG Karlsruhe vom 30.3.1983 - 3 ReMiet 1/83). Wer also damit rechnet, später einmal die Garage separat kündigen zu wollen, sollte einen speziellen Garagenmietvertrag verwenden (etwa den blauen Garagenmietvertrag von Haus und Grund Westfalen)

Kaution
Wird statt einer Barkaution eine Bankbürgschaft verlangt und kann der Mieter diese nicht beibringen, lässt dies je nach Einzelfallumständen Rückschlüsse auf die Kreditwürdigkeit des Mieters zu.
Freilich sind dem Zugriff auf die Bürgschaft Grenzen gesetzt. Denn wenn die Bank die Bürgschaft nicht herausrückt, bleibt dem Vermieter doch nur der Weg zum Gericht.
Noch riskanter ist die Übergabe eines Sparbuches an den Vermieter.
Am besten ist nach wie vor die Barkaution. Dafür spricht auch der alte Grundsatz: „Wer hat, der hat !”

Feste Mietzeit?
Mietverhältnisse auf feste Zeit sind nur noch unter den engen Voraussetzungen des § 575 BGB zulässig. Es kann aber für eine bestimmte Zeit ein gegenseitiger Verzicht auf die ordentliche Kündigung geschlossen werden.
Nach Ablauf dieser Zeit ist dann eine ordentliche Kündigung in üblicher Weise möglich.

Risiko:
Feste Mietverhältnisse weisen einen gravierenden Mangel auf: Der Eigentümer kann während der festen Laufzeit des Mietverhältnisses weder wegen Eigenbedarfs noch wegen „schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzung” kündigen. Das heißt ins Deutsche übersetzt: Der Mieter kann sich alles erlauben, sofern er nur unterhalb der Schwelle bleibt, von wo an eine fristlose Kündigung möglich ist. Und wenn man bedenkt, daß nach der Rechtsprechung des Amtsgerichtes Nürnberg der Mieter den Eigentümer sogar als „Drecksau” bezeichnen darf, dann weiß man, daß Problemmieter einem jahrelang auf der Nase herumtanzen können (AG Nürnberg, Urteil vom 11.5.1994 - 26 C 4676/93).

Drei Möglichkeiten der Mieterhöhung
Nach dem Gesetz gibt es drei Möglichkeiten zur Mieterhöhung: Die gewöhnliche Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, z.B. mit Mietspiegel; sodann die Staffelmiete und schließlich die Mietanpassungsvereinbarung.
Auch im neuen Mietrecht gibt es die „Standardmieterhöhung” mit Gutachten, Vergleichswohnung oder Mietspiegel.
Vorsicht: Bei Mietverträgen über eine bestimmte Zeit schlussfolgern manche Instanz-Gerichte sonst nämlich, daß eine Mieterhöhung ausgeschlossen sei (AG Neumünster, Urteil vom 17.1.1991 - 9 C 1737/90).

Staffelmiete
Bei der Staffelmiete nach § 557a BGB müssen die einzelnen Staffeln, jeweils mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben. Sie sind betragsmäßig genau auszuweisen. Der Vorteil der Staffelmiete ist die Kalkulierbarkeit, sowohl für den Eigentümer wie für die Mieter. Doch stehen diesen Vorteilen der Staffelmiete auch Nachteile gegenüber: Steigt die ortsübliche Miete schneller als die Mietstaffeln, bleiben die Mieteinkünfte hinter der allgemeinen Entwicklung zurück. Namentlich die Modernisierungs-mieterhöhung (fälschlich oft als Umlage bezeichnet) nach § 559 BGB ist bei der Staffelmiete ausgeschlossen. Selbst bei von hoher Hand angeordneten Umbaumaßnahmen, etwa bei der Umstellung von Stadtgas auf Erdgas, bei technischen Nachrüstungen in der Aufzugsanlage etc. können die entstehenden Kosten nicht an den Mieter weitergegeben werden.

Indexmiete - praktisch und manchmal riskant
Jeder Vermieter hat ein natürliches Interesse daran, daß seine Immobilie einen vernünftigen Ertrag abwirft. Da ständig alle möglichen Preise steigen, muß er schon aus eigenem Interesse die Mieten im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen von Zeit zu Zeit anpassen.
Dies ist teilweise da mit Schwierigkeiten verbunden, wo es etwa keine Mietspiegel gibt oder wo Vergleichswohnungen rar sind. Hier bietet es sich an, schon bei Vertragsschluß, aber auch später zu vereinbaren, daß die Miete an den Lebens- haltungsindex gekoppelt wird.
Bei diesem Index, der vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird, werden sozusagen alle Preissteigerungen zu einem „Durchschnittswert” verrechnet und regelmäßig veröffentlicht.
Man kann bei der sogenannten Indexmiete nach § 557 BGB künftige Mietänderungen an diesem „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland” ankoppeln.
Steigt der Index, kann dementsprechend die Miete erhöht werden. Mit Sachverständigengutachten, Vergleichswohnungen oder einem Mietspiegel hat man dann nichts zu tun.
Aber, hier der erste Haken: Der Preisindex kann auch fallen, gerade in Zeiten schlechter Konjunktur ist dies möglich. Sinkt der Preisindex, kann der Mieter eine Reduzierung der Miete verlangen.
Der Vorteil der Indexmiete ist aber andererseits, daß, wenn sie einmal im vernünftigen Rahmen vereinbart wurde, dem Vermieter eine langfristige (hinlängliche) Wertsicherung bietet.
Aber auch hier ein Wermutstropfen: Steigt beispielsweise die ortsübliche Miete rascher als der zitierte Preisindex, dann kann der Vermieter nicht etwa während des vereinbarten Laufs der Indexmiete eine Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.
Hier ist also sehr genau zu überlegen, wie vermutlich in den nächsten Jahren die Mietentwicklung am Ort verlaufen wird. Wird beispielsweise das Stadtviertel, in welchem die Mietwohnung liegt, umfangreich saniert, werden neue Ladengeschäfte eingerichtet, kurzum, steigen Wohn- und Freizeitwert, dann kann in dem betreffenden Stadtviertel die ortsübliche Miete beträchtlich steigen, obwohl vielleicht der bundesdurchschnittlich ermittelte Preisindex nur minimal wächst. In diesem Fall wäre die Mietanhebung gemäß Mietspiegel usw. natürlich profitabler.
Und dann ist bei der Vermietung von älteren Gebäuden auch an folgendes zu denken:
Bei einer Indexmiete ist für deren Laufzeit eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ausgeschlossen. Das heißt, wenn Sie zur Steigerung des Wohnwerts das Gebäude z.B. durch Einbau eines Bades modernisieren und anschließend den (üblicherweise) 11 %-igen Wertverbesserungszuschlag haben wollen, dann geht das nicht. Ein solcher Wertverbesserungszuschlag wäre nur möglich, wenn der Vermieter diese Baumaßnahmen nicht zu vertreten hat, zum Beispiel aufgrund gesetzlicher Auflagen nach der Energiesparverordnung, den technischen Bestimmungen für Aufzüge usw.

Fazit:
Die Indexmiete bietet Vorteile, sie ist sehr praktisch und ermöglicht auf lange Sicht eine Wertsicherung. Bei älteren Gebäuden, die naturgemäß Modernisierungsbedarf haben sowie in Zeiten stark ansteigender ortsüblicher Vergleichsmiete kann die Indexmiete auch nachteilig sein. Jeder muß also eigenverantwortlich selbst abwägen, ob er diesen bequemen aber nicht ganz risikofreien Weg wählt.

Schönheitsreparaturen
Dieser Punkt wird oft trotz seiner enormen Kostenrisiken stiefmütterlich behandelt. Das fängt zum einen mit den Fristenplänen an (Wohnräume alle fünf Jahre, Bad alle drei Jahre usw.), das betrifft die Art der Renovierung (Rauhfaser weiß), die Farbgestaltung der Türen (hellbeige oder schockrot?) und auch den Teppichboden.

Einzugsrenovierung
Eine klare Vereinbarung über die Dekorationsarbeiten bei Einzug, eventuell während der Laufzeit des Mietverhältnisses und bei Auszug ist unerlässlich. Die Rechtsprechung hat sich mit kunstvoll ziselierten Urteilen dieses Problems angenommen aber letzten Endes nur eine völlige Rechtsunsicherheit erzielt.
Bei der Übergabe einer unrenovierten Wohnung, in der allerdings die Tapeten entfernt, der alte Teppichboden entsorgt und die Türen geschliffen sind, liegt auf der Hand:
Der neue Mieter kann sich die Wohnung nach eigenem Geschmack einrichten; der eine mag Türen hellgrau, der andere cremefarben, dieser bevorzugt Karotapeten, jener die Blümchen-Muster, der eine möchte gerne einen nahezu weißen Plüschboden, während die Familie mit Kleinkindern eher die schokoladenfarbene Auslegeware bevorzugt. Und auch der Eigentümer hat seinen Vorteil davon, wenn bei Auszug eine unrenovierte, vor allen Dingen von den alten Tapeten befreite Wohnung zurückgegeben wird. Er kann dann nämlich auf einen Blick feststellen, wo Dübel gesetzt, nachträglich Rohre verlegt oder Elektrokabel installiert wurden.

Auszugsrenovierung
Während der Mieter bei Einzug meist sorgfältig arbeitet, hat er bei der Auswahl des Handwerkers für die Auszugsrenovierung weniger Grund, auf höchste Qualität zu achten. Und wenn er - wie nach der Rechtsprechung zulässig - die Arbeiten in Eigenleistung erbringt, kann man vermuten, daß hier auch nicht gerade Meisterstücke produziert werden. Es sprechen also schon etliche Argumente dafür, die Wohnung bei Auszug nicht von dem alten Mieter renovieren zu lassen.

Mietverträge des Landesverbandes rechtssicher
Für Aufregung sorgte im Sommer 2004 ein Urteil des Bundesgerichtshofes, mit welchem die Renovierungsklausel eines Mietvertrages für unwirksam erklärt wurde.
Dieses Urteil betrifft aber nicht die Mietverträge des Landesverbandes Haus & Grund Westfalen.
Die Renovierungsklauseln in unseren Gelben Mietverträgen sind also wirksam !

Warnung !
Hochriskante Mietverträge im Internet !

Seit einiger Zeit ist über das Internet ein Wohnungs-Mietvertrag des Mieterbundes kostenlos abrufbar.
Nach Prüfung dieses Formulars muss dringend vor Verwendung dieses Vertrages gewarnt werden. Das Formular enthält zahlreiche Falltüren und verdeckte Stolpersteine. Wer hier in der Eile des Vertragsschlusses nicht aufpasst, legt sich als Vermieter wirtschaftlich die Schlinge um den Hals.
Einige Beispiele: Die Umlage der meisten kalten Betriebskosten ist gar nicht vorgesehen. Die Renovierung ist überhaupt nicht angesprochen. Eigenbedarf sowie Verwertungskündigung sind - wenn man nicht genauestens hinsieht - ebenso ausgeschlossen wie eine Mieterhöhung.

Dauerärgernis Betriebskosten
Eine genaue Vereinbarung über die Betriebskosten ist das A und O eines jeden Mietvertrages. Denn die Betriebskosten haben sich, nicht zuletzt wegen des ungenierten Zulangens seitens kommunaler Stellen, und jüngst noch durch die rasant angestiegenen Ernergiekosten, so stark nach oben entwickelt, daß oft schon von einer „zweiten Miete” gesprochen wird. Eine Vertragsklausel jedoch, wonach „der Mieter die anfallenden Nebenkosten” übernimmt, ist ebenso unwirksam wie die knappe Formulierung „Mieter trägt Hauskosten”. Die Gerichte verlangen zum Teil sehr detaillierte Regelungen, doch dürfte dies im Zeitalter der computererstellten Mietverträge kein Problem sein.

Auflistung aller Betriebskosten
Der Mietvertrag sollte am besten eine Aufstellung der umgelegten Betriebskosten enthalten. Besondere Bedeutung haben neuerdings auch Versicherungskosten, die ja auf den Mieter umlegbar sind. War es bislang so, daß der Vermieter nur dann für Schäden am Inventar des Mieters, wenn er grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt hatte, so muss nunmehr auch Schäden am Hausrat seines Mieters ersetzen, die er nur leicht fahrlässig verursacht hat. Denn der Bundesgerichtshof (Beschluß VIII ARZ 1/01) hat entschieden, daß Klauseln in einem Mietvertrag, welche die Vermieterhaftung nur auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz beschränken, unwirksam sind (es ging um einen Nässeschaden von über 10.000 Euro). Wer Wohnraum vermietet, sollte aufgrund dieses Beschlusses überprüfen, ob eine ausreichende Versicherung für diese Schadenrisiken vorhanden ist.
Freilich sind bei vielen Versicherungen sog. „allmählich” auftretende Schäden problematisch. Diese bedürfen einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Mitversicherung. Ansonsten sind sie vom Versicherungsschutz ausgenommen.

Realistische Vorschüsse
Der vielfältige Ärger mit der Anpassung von Vorschüssen wurzelt darin, daß die Vorauszahlungen meist zu niedrig festgesetzt werden. Der Eigentümer muss oft seinem Gelde hinterherlaufen. Bei zu niedrigen Vorschüssen kann der Mieter unter Umständen Schadensersatz verlangen, weil er nicht richtig kalkulieren konnte.
Im übrigen wird durch zu niedrige Vorschüsse das Insolvenzrisiko vom Mieter auf den Vermieter verlagert.

Umlageschlüssel nicht vergessen
Die Umlage der Betriebskosten sollte wenn möglich - abgesehen von Heizung und Warmwasser - nach der Quadratmeterzahl erfolgen. Die Kopfzahlumlage ist der schlechteste Weg. Sie trägt dem Vermieter überdies den Vorwurf der Schnüffelei ein. Gemessen bzw. ermittelt werden können: Heizkosten, Warmwasserverbrauch, Kaltwasserverbrauch; und neuerdings Müll nach Volumen oder Gewicht.

Ruhe im Haus
Wer tags arbeitet, muss nachts schlafen. Lärm im Haus ist eines der häufigsten Ärgernisse, in der Mietwohnung ebenso wie im Reihenhaus. Daher muss im Mietvertrag - und nicht etwa nur in der Hausordnung -, eindeutig die Pflicht zur Ruhe festgelegt werden. Denn laute Fernseher, nächtliche Partys, der Stampfrhythmus aus der Stereoanlage, das Klavierspielen des Sprösslings (von den EItern als Mini-Chopin bewundert), fleißige Heimwerker und das Dauergebelle des verzogenen Schäferhundes:
Alles Dinge, welche dem ohnehin schon lärmgestressten Bürger das letzte Quentchen Ruhe rauben. Weil diese so wichtig ist, sollte alles, was damit zusammenhängt, deutlich im Vertrag und nicht nur in der Hausordnung geregelt sein. Wer sich indes gegen Lärm im Hause oder aus der Nachbarschaft zu Wehr setzt, wird nicht selten als dümmlicher Querulant abgestempelt, der seinen Mitmenschen kein Freizeitvergnügen zubillige. Um hier sofort die richtigen Argumente auf den Tisch bringen zu können, bedarf es natürlich detaillierter Kenntnis der einschlägigen Rechtsprechung. Dazu kann auf das Lärmlexikon zurückgegriffen werden, welches gegenwärtig in der 9. Auflage vorliegt und auf der Auswertung von über 600 Gerichtsentscheidungen sowie zahlreicher Stimmen der Fachliteratur beruht. Jeder, ob Hauseigentümer oder Mieter, kann dieses rund 120 DIN-A-4 Seiten starke Werk bei Haus & Grund Deutschland, Verlag und Service GmbH (Postfach 08 01 64, in 10 00 1 Berlin) zum Preise von 12,73 Euro zuzüglich Porto und Versand beziehen.
Er erwirbt damit ein Expertenwissen, das sich selbst Fachleute mühsam zusammensuchen müssen.

Anzahl der Wohnungsschlüssel
Daß für jedes Familienmitglied, auch für ältere Kinder ein Wohnungsschlüssel zur Verfügung stehen muss, ist klar. Der Mieter muss daher das Recht haben, über die üblichen Wohnungsschlüssel hinaus so viele anfertigen zu lassen, wie er bei sachgemäßer Sicht benötigt. Kritisch wird es aber beim Auszug. So weiß oft nicht einmal der Mieter selbst, wem er im Laufe einer längeren Mietzeit Haustür- und Wohnungsschlüssel überlassen hat: Das kann der Freund, die Putzhilfe oder sogar der Briefträger sein. Und wenn eine nicht-eheliche Lebenspartnerschaft in die Brüche geht, weiß man auch nicht, welche Schlüssel der ausziehende Teil behält oder nicht.
Hauseigentümer sind daher gut beraten, bei Neuabschluss eines Mietvertrages einen neuen Zylinder in die Wohnungsabschlusstür (nicht: ein neues Schloss) einzubauen.
Hinweis: Manchmal wird auch behauptet, man könne keinen neuen Zylinder einbauen. Prüfen Sie durch Rückfrage bei anderen nach, ob das stimmt. Vielleicht will hier nur jemand Ihnen statt des kostengünstigen Zylinders ein neues und damit teureres Schloß verkaufen.

Wohnungsübergabe an den Mieter
Bei der Wohnungsübergabe an die Mieter sollte ein gerichtsgeeigneter Zeuge von Hauseigentümerseiten mit dabei sein. Sodann wird im einzelnen genau auf einem separaten Bogen (nicht im Mietvertrag) festgehalten, was an der Wohnung noch zu machen ist oder nicht. Diese Auflistung wird von beiden Parteien unterschrieben.
Hinweis: Zumindest bei der Rückgabe der Wohnung an den Vermieter sollten Sie das Wohnungsabnahmeprotokoll des Landesverbandes Haus & Grund Westfalen verwenden.

Einzelpunkte, die ebenfalls zu beachten sind:

  • Abschluß einer Hausrats- und/oder Privathaftpflichtversicherung;
  • Anbohren von Fliesen („Kacheln”);
  • Aufzugskosten für den Parterremieter;
  • Autoabstellen auf dem Hofe;
  • Berufliche Arbeit in der Wohnung;
  • Bürgersteigreinigung;
  • Direktüberweisung des Wohngeldes an den Vermieter;
  • Einbauten des Mieters;
  • Gartennutzung;
  • Haustierhaltung (Schmusekatze oder Kampfhund);
  • Mitvermietete Gegenstände (Möbel, Heizung, Kühlschrank usw.);
  • Parabolantenne für Satellitenempfang;
  • Prostitution in der Wohnung;
  • Sauberkeit der Mülltonnenstandplätze;
  • Spielplatznutzung;
  • Waschküchennutzung.

Hausordnung soll Vertragsbestandteil sein
War es früher gang und gäbe, die auf ein Pappplakat aufgeklebte Hausordnung an wenig einsichtiger Stelle, etwa neben der Kellertreppe, aufzuhängen, so hat sich später eingebürgert, die Hausordnung hinten an den fertigen Mietvertrag anzufügen, sie aber nicht zu unterschreiben. Doch, völlig verkehrt. Soweit die Hausordnung nämlich Rechte und Pflichten begründet, die Pflicht, Ruhe im Haus zu halten, die Pflicht, die Wohnung regelmäßig zu lüften und dergleichen, muss sie inhaltlicher Bestandteil des Mietvertrages werden. Das kann durch wechselseitige Bezugnahme geschehen. Doch ist es besser, die Hausordnung als kompletten Text in den Mietvertrag selbst aufzunehmen. Wird der Mietvertrag dann am Ende unterschrieben, ist die Hausordnung automatisch Bestandteil des Mietvertrages.
Eine separate Hausordnung, welche die mietvertraglichen Pflichten verdeutlicht, ist bei der örtlichen Geschäftsstelle von Haus und Grund erhältlich.
Ein Muster in bewusst grober Schrift finden Sie hier.

Mietende und Auszug
Schon bei Abschluss des Mietvertrages muss daran gedacht werden, wie bei Mietende und Auszug des Mieters zu verfahren ist. Hier sollte namentlich dem oben schon erwähnten Punkt Schönheitsreparaturen (Auszugsrenovierung) sowie der Wohnungsrückgabe besonderes Augenmerk gewidmet werden. Daß bei Auszug des Mieters ein von den Beteiligten unterschriebenes Wohnungsabnahmeprotokoll erstellt wird, der Vermieter einen gerichtsgeeigneten Zeugen mitnimmt und daß - mit Erlaubnis des Mieters - auch Fotos gemacht werden, schafft zusätzliche Sicherheit.

Der Knackpunkt ! Vertragsformular penibel auswählen
Nun, das Gesetz gestattet sogar den Abschluss eines mündlichen Vertrages über eine Wohnung. Doch sind, wie die obige Darstellung gezeigt hat, so viele, so verschiedene Punkte zu berücksichtigen, daß hier ein schriftlicher Vertrag her muss. Und so wird jeder selbst entscheiden, welches vorgedruckte Formular er verwendet. So können auf der Geschäftsstelle jeden örtlichen Vereins von Haus & Grund Mietvertragsformulare von jedermann erworben werden.
Jeder kann sich selbst ausrechnen, welches Mietvertragsformular seinen Bedürfnissen am ehesten entspricht. Wir empfehlen den Gelben Mietvertrag des Landesverbandes Haus & Grund Westfalen für Wohnraum, der bei jedem örtlichen Verein von Haus und Grund erhältlich ist.
Daneben gibt es noch die Blauen Garagenmietverträge und die weißen Gewerberaummietverträge (mit roten Sicherheitsstreifen).
Um Manipulationen oder gar Fälschungen zu erschweren, sind alle drei Mietverträge im Format DIN-A-4 noch zusätzlich mit einem metallisch glitzernden Hologramm auf der Titelseite ausgestattet, welches das Haus - und Grund - Symbol zeigt. Auf dieses Sicherheitsmerkmal ist unbedingt zu achten. Wenn metallische Folie fehlt oder wenn der Wohnraum-Mietvertrag nicht auf dem safrangelben Spezialpapier gedruckt ist, handelt es sich um eine rechtswidrige Nachahmung !
Dann haben Sie auch keine Gewissheit, daß der Mietvertrag den hohen Qualitätsanforderungen des Landesverbandes Haus & Grund Westfalen entspricht.

Schluss
Dies ist ein kurzer Streifzug durch das unübersichtliche Gebiet des Mietrechts. Vieles kann in den obigen Punkten gar nicht angesprochen werden. Das eine oder andere mag selbstverständlich erscheinen, das andere war an dieser Stelle sicherlich nicht ausführlich genug. Maßgebend sind daher stets die konkreten Umstände des Einzelfalls. Genauere Informationen erhalten Sie beispielsweise auf der Geschäftsstelle des örtlichen Vereins von Haus & Grund. Darüber hinaus kann natürlich auch ein Rechtsanwalt angesprochen werden.

(Pfeifer 2/05)

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